【体験談】土地売買契約に必要なものまとめ!費用・契約の流れ・準備書類をご紹介

住まい

希望の土地が見つかっていざ、土地の売買契約といった時に

  • どういう順序でことが進むかわからなくて怖い…
  • 費用はどのタイミングでいくらくらい必要になるの?
  • 何の書類の準備が必要なのかわからない。

といった疑問がありませんか?
建築士の筆者が自邸を建てたとき経験を事例に、この記事ではこれらの疑問にお答えしていきます!

※本記事では土地購入にあたり住宅ローン(つなぎ融資含む)を利用する場合を想定しています。

【結論】

全体の流れは下記の順序で進みます。

  1. 契約前ー建物プランと概算の依頼
  2. 契約前ー申込金準備・住宅ローン事前審査
  3. 契約前ー土地売買の交渉・手付金の準備
  4. 契約日ー手付金支払い・重要事項説明
  5. 決済前ー家づくり全体の資金繰り計画確定・住宅ローン本審査
  6. 決済日ーローン決済・所有権移転登記の手続き

諸費用の目安のまとめです。

■住宅ローン手続き

  • 事務手数料︰一般的に融資額の3〜5%程度
  • 印紙代︰売買価格1000超〜5000万円以下の場合、2万円
  • ローン保証料︰20〜60万以上かかることも、ネット銀行では無償の場合もあり
  • 抵当権設定登記 登録免許税︰融資額の0.4%
  • 抵当権設定登記 司法書士費用︰事務所によるが2〜5万円

■土地売買契約

  • 仲介手数料︰売買価格が400万円以上の場合の簡易計算[売買価格×3%+6万円)×消費税]
  • 印紙代︰売買価格1000超〜5000万円以下の場合、1万円
  • 所有権移転登記 登録免許税︰土地の評価額の2%
  • 所有権移転登記 司法書士費用︰事務所によるが2〜8万円

契約前にやること

土地の売買契約前には主に以下の3点を進めることになります。

建物プランと、概算の依頼

土地の候補が絞れてきた時点で、事前に相談していた設計者に建物の簡単なプランと大概算の依頼を行いましょう。

ここで確認するのは2点です。

  • この土地で間取り的に、自分の理想の家が建つか。
  • 大まかに決めていた、予算の配分[建物代金+土地代金+諸費用]をより具体化し、この土地で残りの建物代金と諸費用十分な資金が残るか

これは後に土地契約を行った後のステップである、住宅ローン本審査や、家づくり全体の資金繰り計画を確定させるための材料にもなります。

依頼すればほとんどのメーカーや、工務店、設計事務所は営業の一環として無償で作ってくれます。
作成には常識的に一週間以上はかかると考えておいた方が良いです。

[体験談]
筆者の場合は、自身が一級建築士なので、土地候補を見学に行く時点で法規チェックを行い、土地を探すのと同時に建物プランを作成したので、短い期間で土地契約に移れました。できれば土地探しの段階から相談にのってもらっていると、プラン作成にスムーズに移れるでしょう。

申込金準備・住宅ローン事前審査

この土地で十分に希望の建物が、間取り的にも資金的にも建てられそうと確認が出来たところで、直ぐに住宅ローンの事前審査を複数の銀行に申請しましょう。
理由は住宅ローンの事前審査が先ず通らないと、売主との交渉の手続きに移れないためです。

売主との交渉には先ず買付申込が必要となって、一般に買付申込を行った順に買い主との優先交渉権が与えられることになります。
買付申込は土地探しをサポートしてくれた、不動産屋や、メーカーに依頼すれば良いと思います。

買付の申込には買付申込金という費用が必要になることが多く、こちらは契約交渉がまとまらなかった時には返還される費用です。

無闇やたらに、交渉申し込みを受けるのを防いで、本気で買う気のある人と交渉するために設けられていることが多いです。相場は10万円程度ですが、売り手と相談することも可能です。

[体験談]
筆者の場合は申込金と手付金を一本にまとめて(契約がまとまらなければ返還)50万円を渡しましたので、手続きが簡略化できました。

[失敗談]
銀行ローンは店舗窓口がある場合、実際に相談にいった方が良いです。建売をベースにローン内容の説明がされていることが多く、注文住宅の場合は直接銀行担当に質問しながら選ぶのがベストです。
筆者は自分で調べた内容に勘違いがあり、選ぶ銀行が二転三転して余計な時間がかかり、失敗しました。

住宅ローンの事前審査が無事通ったところで、買付申込金を渡して交渉に移ります。

なお、この段階では複数銀行から事前審査の結果が返ってきている状態で、これから売買契約を終えて本申請するまでの期間に、どの銀行を選ぶか決めなければいけません。

土地売買の交渉・手付金の準備

買付申込金を渡したところで、実際の土地売買契約に向けて交渉に入ります。
交渉内容は物件により千差万別ですが例えば、

  • 契約手付金の額の相談
  • 建築条件の解除の交渉
  • 手付金支払から決済期日の相談
  • 既存家屋の解体交渉
    などなど。

交渉がまとまれば、いよいよ契約です。
日時や場所の段取り、手付金を渡す方法などを事前に取り決めておきます。

また、交渉がまとまると、最終的に土地取得にかかる金額が確定します。
そのため、直ぐに家づくり全体の資金繰り計画を修正して、何時でも住宅ローン本審査に申し込みができるようにしておきましょう。

[体験談]
例として筆者の購入した土地の場合は下記の様な事項が注意点として説明を受けました。

  • 既存家屋有り(解体は買い主負担)
  • 境界杭の越境(過去の紛争は無し)
  • 既存埋設浄化槽
  • 小学校隣接のための騒音あり
  • 景観法の適用地

    これらは事前に説明を受けて承知していたので、
    当日はスムーズに進みました。

契約当日にやること

契約当日は特に重要事項について、一文一文読み合わせるので時間には余裕を持って望みましょう。

重要事項説明

先ず、可能であれば重要事項説明の内容は事前に送ってもらって、事前に目を通せると良いです。当日に知らなかった事に気づいて、あたふたすることがなくなります。

ここでは土地を契約するにあたり、売買する土地に関わる事項を、漏れなく全て説明・確認します。

特に売り手にとっては、買い手に不利な事も全て書いておいて、契約後に説明済みの内容に関わるクレームや交渉事を跳ね除ける効力も発揮するので、一文一文きっちりチェックしてください。

また、住宅ローン特約の項目の記載があるかは確実に確認しましょう。
住宅ローン特約は、万が一土地契約後に住宅ローンの本審査が通らなかった場合に効力を発揮し、契約金を全額返還した後、契約解除が可能となります。

この記載に漏れがあると、審査が通らなかったことで、買い主都合の契約解除となり、手付金を全て失うことになります。

手付金支払い

手付金は事前に交渉した額を渡します。一般的に契約当日に手渡しして、その場で確認することが多いです。

基本的に手付金は住宅ローンが下りる前の支払いになるので、自己資金として準備する事を念頭においてください。

決済前にやること

契約が完了しても、まだまだやる事は尽きません。

特に住宅ローン本審査は売主さんによっては、今月末までに決済して欲しいなど、期限付きで条件が提示される事もあります。

そのため、契約完了次第すぐに、家づくりの資金繰り計画の最終確認を行い、銀行に本審査を申し込みましょう。

家づくり資金繰り計画確定

最終的に土地購入にかかる費用から、事前に検討していた資金繰りの計画に問題がないか、残った資金で希望する建物を建築する予算が十分に残っているかを最終確認します。

[体験談]
建物の残す費用は多めに見て、住宅ローンの申請を行ったほうが良いです。
注文住宅の場合は土地購入時点では、住宅のスペックが完全には決まっていません。

そのため、設計時に調整する余地と、工事中に調整する余地を残しておきます。
設計は始まると、あれもこれも欲しいという希望が出てきて大体、本概算では予算をオーバーします。その時の選択肢を残しておくべきです。
また、工事中には、建物工事予算の1割くらいは増減する可能性があることを頭に入れておいたほうが良いです。

住宅ローンの本審査を通ると、借りる金額の減額はできても、増額はかなり難しいので、予算の都合がつき、金利などの条件が変わらない範囲で多めに申請しておきましょう。

住宅ローン本審査

住宅ローンの本審査期間は1週間から2週間はかかることを念頭に入れておきます。

銀行には決済日当日の融資から差し引かれる諸費用を事前に確認しておきましょう。場合によっては手持ちの資金から出す必要があるかもしれません。

審査が通ったら、決済日を売り主と相談して決め、決済当日にむけて必要な準備資料を用意しましょう。

決済当日にやること

決済当日は主に、黙々と銀行の融資の資料と所有権移転登記の資料に押印をしていくことになります。

下記の金銭のやりとりが発生しますので、事前に手持ち資金と融資資金合わせて不足がないか、確認するようにしましょう。

各銀行、申し込むローンの内容によって異なるので目安としてみてください。

住宅ローン決済

■決済にあたり土地用の決済金額から差し引かれる諸費用の目安

  • 事務手数料︰一般的に融資額の3〜5%程度
  • 印紙代︰売買価格1000超〜5000万円以下の場合、2万円
  • ローン保証料︰20〜60万以上かかることも、ネット銀行では無償の場合もあり
  • 抵当権設定登記 登録免許税︰融資額の0.4%
  • 抵当権設定登記 司法書士費用︰事務所によるが2〜5万円
[体験談]
土地+諸費用、約1800万円の筆者の場合
* 事務手数料︰4.3万円
* 印紙代︰2万円
* ローン保証料︰38万円
* 抵当権設定登記 登録免許税︰7.3万円
* 抵当権設定登記 司法書士費用︰3万円
合計︰約55万円

所有権移転登記

■土地売買契約で支払う諸費用の目安

  • 仲介手数料︰売買価格が400万円以上の場合の簡易計算、[売買価格×3%+6万円)×消費税]
  • 印紙代︰売買価格1000超〜5000万円以下の場合、1万円
  • 所有権移転登記 登録免許税︰土地の評価額の2%
  • 所有権移転登記 司法書士費用︰事務所によるが2〜8万円
[体験談]
土地+諸費用、約1800万円の筆者の場合
* 仲介手数料︰57万円
* 印紙代︰1万円
* 所有権移転登記 登録免許税︰16万円
* 所有権移転登記 司法書士費用︰5.7万円
* その他行政書士交通費・諸費用︰2万円
合計︰約82万円

【まとめ】

土地売買前後の流れをあらためて共有します。

  1. 契約前ー建物プランと概算の依頼
  2. 契約前ー申込金準備・住宅ローン事前審査
  3. 契約前ー土地売買の交渉・手付金の準備
  4. 契約日ー手付金支払い・重要事項説明
  5. 決済前ー家づくり全体の資金繰り計画確定・住宅ローン本審査
  6. 決済日ーローン決済・所有権移転登記の手続き

土地契約前後の流れは、とてもスピーディに進んでいきます。どういう順序で進んでいくかを知らないと、あっという間にもう引き返せないところまできてしまいます。

全体の流れをきっちり掴んで、準備万全で望んでください。

【家づくり全体工程についてはこちらの記事へ】

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