【建主と建築士2つの視点】余裕をもって絶対に失敗しない!注文住宅の全工程・順序について解説

注文住宅ってどういう順序で進んでいくか全然わからないですよね。
それも当然です。多くの人にとって人生に一度しかないこの大イベントは望む人のほとんどが初心者なので、大枠もわからないまま始めようとしても雲をつかむような話ですね。

今回の記事では注文住宅ってどんな順序で進むのか、筆者の自邸を例に目安となる順序や、かかる期間についてご紹介します。

この記事ではズバリ、

  • 注文住宅ってどういう順序で進むのか知りたい!
  • 資金計画はたてたけど、何から手をつければ良いかわからない…
  • そもそも何から始めたらわからない。

といった疑問にお答えしていきます。

【家づくりの流れ】

注文住宅づくりは、大まかには下記の順番で物事が進んでいきます。

  1. 条件整理・資金計画(設計者・銀行の候補探し)
  2. 地区・土地探し
  3. 敷地調査
  4. 住宅ローン手続き(土地・つなぎ融資)
  5. 土地売買契約 
  6. 既存家屋解体・地盤調査
  7. 基本設計
  8. 工務店探し・基本設計概算
  9. 実施設計
  10. 確認申請
  11. 見積もり・調整
  12. 住宅ローン手続き(建物)
  13. 建築請負契約
  14. 地盤改良工事
  15. 施工・現場監理・もの決め
  16. 完成検査
  17. 是正工事
  18. 竣工
  19. 引っ越し

並べてみると結構長いですね…
大体はこの様な順序で進んでいくのですが、所々各項目が同時に進行したり、資金計画や土地の条件によってはない項目もありますので、大まかな流れとして見てみてください。

【工程の内容】

それぞれの項目で一体どんな事をするのか、簡単に見てみましょう。

1.条件整理・資金計画(設計者・銀行の候補探し)

条件整理とは、いわば自分の理想を人に説明できるように言葉にして、その優先順位をつけることにあります。

条件整理については別記事で詳しく説明しますが、

家づくりの一番肝になるところで、注文住宅ではカスタマイズの自由度があまりにも高いため、幾度となく迷子になります。(´ω`)間違いなく…

その都度自分たちの向かっている理想は何処だったか振り返る原点になるため、住まいの理想について徹底的に家族で話し合う作業が条件整理となります。

資金計画は言わずとも、いくらのお金を土地や建設費用にあてて、その資金を何処から調達して、どのように返していくか。人生設計とお金の計画です。

また、次の段階で土地を探し始めるに当たり、土地が見つかった時に相談できる設計士の候補を探し始めましょう。建築家事務所や工務店、ハウスメーカーなどから自分が希望する家にはどんな設計者に頼むのが合理的かつ理想に近づけるかよく考えてみます。

土地の購入は早いもの勝ちで、手を早く上げた人が優先的に交渉権を得ます。そのため希望の土地が見つかると真っ先にその土地が希望の建物を建てるのに十分な条件を持ち合わせているかを、事前に設計者の目線でチェックして貰う必要があるからです。

もうひとつ、土地探し前に候補を選定しなければならないのは、住宅ローンを申し込む銀行です。土地をローンなしで購入できる資金があれば話は別ですが、土地の購入にあたり売り主と交渉する前には、先ず銀行のローンの事前審査を通過しておく必要があります。

売り主も問い合わせたすべての人と交渉するわけにはいかないので、最低でも購入する条件が整っている買い主に対してはじめて交渉の席についてくれるのです。

【条件整理についての詳しい内容はこちらの記事へ】

2.地区・土地探し

条件整理ができたら、どこの地区に住むのが望ましいか、複数のエリアを候補としてあげることになります。

選定条件はそれぞれで、子供の学校学区や職場との距離、近所の環境など多岐にわたります。またある程度、自分たちの欲しい住まいの大きさや、それを建てるのに必要な大きさの土地の大きさ、土地にかけられる予算などから、地価もいくらくらいの価格帯で探す必要があるか、念頭に入れて調べるのが望ましいです。

それらの条件を不動産会社に相談しながら、候補となる土地をピックアップしていく段階となります。

土地探しはある程度時間に余裕を見て早い時期から探し始めることをおすすめします。
理想に近い土地に出会えるかは運次第なので、1発でいきなり見つかるなんてことはほぼ皆無です。良い条件の土地も直ぐに売れてしまうので、あなたが土地探しにアンテナを張って待っている時間が長ければ長いほど、理想の土地に出会える可能性があがります。

3.敷地調査

候補となる土地がピックアップできたら、実際に現地を調査することになります。

理想とする住まいが法的に建てられる場所なのか、日照条件は良いか、昼夜で雰囲気はどうか、まわりの環境は良いかを、自分の目と、設計会社の目で確かめる段階です。

また地域のハザードマップや地区計画を調べたり、一歩踏み込んだ情報収集も必要になってきます。

この段階では、すぐに動いてくれる、建築家や工務店や、メーカーなどをある程度絞っておきたいところです。設計士によっては敷地探しの段階から事前相談として協力してくれるところもあるので、特に土地の法的条件については彼らのアドバイスを聞くことが参考になると思います。

4.住宅ローン手続き(つなぎ融資)

希望の条件に合った土地がみつかった段階には、土地売買の交渉に入るのための住宅ローンの事前審査を直ぐに進めます。事前審査が通った段階で直ぐに土地購入の交渉に入りたいためです。


自己資金で土地を購入したり、既に土地を所有しているある場合はこの項目はなしですね。うらやましい…

また、土地の売買契約ができれば直ぐに本審査の申し込みも進める必要があるので、本審査で必要な書類や期間、他ローンの事前返済など事前にチェック・進めておくのが理想です。

5.土地売買契約

晴れて、ローンの事前審査が通れば土地売買契約に進みます。土地の所有権の移転など行政書士さんとの手続きから、土地の売主さんとの契約書づくりなど、基本的には相談している不動産屋さんと銀行さんにサポートしてもらいながら進めます。

土地売買契約が完了した後に、
・住宅ローン本審査
・土地引き渡し(決済)

と進み、土地の所有権があなたのものとなります。

6.既存家屋解体・地盤調査

購入した土地に既存の家屋が残っていれば、その家屋の解体工事が必要になります。一応建物の工事着工までに取り壊しておけばよいのですが、既存家屋があると地盤の調査ができないので、早めに取り壊すのがおすすめです。※理由は下記で説明します。

稀に予期しない埋設物が地面の中に埋まっていることもあるので、そういう場合は土地売買契約の内容にそって、早めに除去費用を土地の売主さんに相談したほうが良いです。

また地盤調査では、その土地の地盤の性質を調べます。その内容によっては上に立てる建物の基礎の形状に影響があったり、地盤改良の要否がわかります。特に地盤改良の要否によっては建築にかかる費用も数十万から百万単位で変わるので、予算の把握のためにも早めに知りたいところです。

7.基本設計

基本設計では、単線の間取り図を作っていきます。建物の敷地に対する置き方、採光の方法にはじまり。建主の家族構成や生活から、各室の大きさや室同士の動線・つながり、水回りの位置など、希望の間取りの大きな考え方をすり合わせて行く段階です。また、ここで決めたプランによって住宅ローン申請用の概算をとります。

8.工務店探し・基本設計概算

土地の候補を絞って基本設計を進めていく段階から、施工をお願いする工務店探しも始めていきます。工務店にも得意不得意の分野があり、木造は得意だが鉄骨造は経験がない工務店、断熱工事が得意、特殊な造作工事が得意、メーカー品を安く仕入れられる等、様々です。

選ぶ工務店が自分の家の仕様にフィットしないと、うまく実現できない部分があったり、費用が高く付くことがあります。逆に工務店の得意分野と自分たちの家の仕様がピッタリと合うのであれば、費用も安く仕入れられ、たくさんの経験から品質の高い家を作ってくれる可能性が高まります。

9.実施設計

実施設計では、建物を発注するための図面のすべてをつくっていきます。

そのため、費用算出にかかわる仕様はすべて決めることになりますので、使う素材のグレードや開口部の大きさまで建主と設計士は細かい頻度で打ち合わせをしながら進めていきます。
毎週の打ち合わせやときには平日も連絡を取り合う必要がでてくるでしょう。

同時にメーカーのショールームで仕様を確認したりと、建主・設計士双方にとって最も忙しい時期になります。この時期に決めることで建物の8割は決まってしまうといっても過言ではありません。

10.建築確認申請

設計図ができたら、行政に建築許可を得るための申請を行います。こちらは主に設計士のしごとになるので、建主としては申請に必要な情報の提供など一部の作業に留まります。晴れて確認済み証が降りればこの建物は法的に問題ないので、建ててOKですよ、というお墨付きを得たことになります。

11.見積もり・調整

実施設計で作成した図面を元に施工者に見積もりを取る段階です。

ここで各社に相見積もりを取り、最も費用を安く抑えられて、上手に作ってくれそうな工務店を選んでいくことになります。

また、ほぼどこに依頼するか決まってきた頃から、金額調整の段階に入っていきます。
最初から予算通りに収まることはほぼ皆無なので、施工者に減額交渉するところ、仕様を下げてコストダウンするところ、諦めるところ、追加の資金繰りを考える等、一度は決めた理想の仕様を削っていく作業になるので、建主にとっては精神的に一番つらい段階にあたります。

12.住宅ローン手続き(建物)

晴れて、施工者がしぼれて、金額も収まりそうな目処が立ってきた頃から、銀行との住宅ローンの手続きに入ります。本審査にもある程度時間がかかるので、見積もりの途中くらいから同時進行で進めます。

13.建築請負契約

住宅ローンの本審査が通ったら、決めた施工者との建築請負契約です。最終的にいくらでこの工事を請け負ってもらうか、工期はどの期間かが決まります。また施工期間中にも仕様を調整することで金額の増減はありますので、その分は最後の残金支払で調整していくことになります。

14.地盤改良工事

建物を建てる工事の前に、地盤の良し悪しによっては地盤改良工事が必要となることがあります。自身で揺れる軟弱な地盤にはいくら頑強な家を建てても意味がないので、地面の下を補強する工事をおこなう事になります。

15.施工期間・現場監理・もの決め

家づくりの工程の中で一番時間がかかる、実際に家をつくる段階が施工期間です。

木造・鉄骨造・RC造などの構造や基礎形式、浴室の仕様などの大きな要因によって施工期間の長さは決まってきます。設計士はここで図面と実際に現場につくられるものが整合しているか確認する仕事にはいります。

建主もただ家ができるのを眺めているだけではなく、同時に決めきれていないもの決め、色決めも設計士・工務店とともに進めていきますし、現場で発覚した調整事項を打ち合わせして解決していくことも多々あります。

16.完成検査

無事工事が終わり建物が完成したら、行政の完成検査の段階です。

途中でおこなった確認申請の申請内容と、できた建物が整合しているか行政担当者がチェックしていく検査になります。問題がなければ検査済み証が発行されます。

17.是正工事

完成した建物はすぐに建主に引き渡しではなく、先ず建主としての検査を行うことになります。

施工不良がないか、キレイにできているか、間違っている箇所はないか、最終的に発注者の立場としてすべてを確認します。
部分的に問題が合った箇所は、引き渡しまでに補修・修正施工を行ってもらうことになります。

18.竣工

是正工事が完了した時点で竣工となります。
特にイベントはありませんが、建主として一番感動するタイミングです。

19.引き渡し・残金支払い

工事中に増減のあった残金を含んだ全費用を工務店に支払います。
実際には銀行でのローンの支払い手続きや、建物登記の手続きを行政書士さんとおこないうことになります。

支払いが完了した時点で、家の設備の使い方の簡単な説明や、鍵の引き渡しを工務店と現地で行います。これで建てた家は建主のものとなりまして、引っ越しも可能です。

【筆者の場合の工程】

参考に筆者の場合どうだったのか、表にしてみました。

筆者自邸 木造二階建、延べ床面積:約120㎡の場合

少しイレギュラーな部分もあるので参考程度にご覧ください。

土地探しと条件整理を同時進行しており、希望の土地も直ぐにみつかったので土地に関わる工程は相当圧縮されています。

ただ、筆者の場合は途中、見積もり期間でひと月程度のブランク期間があります。(施工者さん都合で人手が集まるのを待っていた(/ _ ; )…)
施工期間も今見ると少し冗長な感じです。現場でいっぱい変更した自分が悪いのですが(汗

全体としては約1年半かかってます。もう少しうまくいっていれば同じ内容でも2、3ヶ月程短くできたかもしれません。

建主のココがポイント!

うまくいったこと

信頼できる不動産屋さんを知り合いに紹介してもらった

信頼できる工務店さんに出会えた(不動産屋さん紹介で)

柔軟に対応してくれる銀行と出会えた(これも紹介)

うまくいったことは上記3つで間違いないです。家づくりは建主だけでは実現できません。不動産・工務店・銀行、それぞれに信頼できる親身な人たちと出会えたことが、筆者の家づくりで成功した部分であると思います。

特に知り合いや紹介してもらうことは、信頼できる人に巡り合う近道かもしれません。
(紹介する人は信頼できる人を紹介することで、自分たちにもメリットがあるため)

後悔してること

条件整理、土地探しはお早めに

資金準備はぬかりなく

工程には他人にも自分たちにも厳しく

後悔といいますか、先ず間違いなく家族内での条件整理と土地探しは早めに始めておくことをおすすめします。
筆者は家を建てることも急に決めたので、たまたま土地は直ぐに見つかって良かったのですが、あわてて家の条件整理と住宅ローンについてのお勉強をしました。時間には余裕をもったほうが精神的に良いと思います。

資金繰りもぎりぎりでした。設計士でもあったので、普通の人よりはコストコントロールできる自身はありましたが、やはり初めての家づくり何があるかわかりません。お金の準備にも余裕をもつことをおすすめします。

最後に時間的制約について。筆者は建主で設計者でしたので互いに時間を催促する関係性はなかったですが、最終的な補助金の締め切りが居住時期の条件としてあったので、一応間に合わせることはできました。
ただ、途中で空白の時間があったことは否めず、自分たちにも、付き合っている関係者にも時間には厳しく催促すべきだったと後悔しています。

設計士のココがポイント!

家の条件整理に最大限の時間をとってください。

これに尽きます。
家族間で条件整理に取れる時間が少ないと、結果的に設計段階や現場に入ってから変更が多くなり、全体でかかる時間・コストが増えます。筆者も自分ではわかりつつも条件整理に取れる時間が少なかったために、やはりコストと時間が余分にかかったと思います。

【まとめ】

いかがでしたでしょうか。
家づくりは年単位で動くものの、複数の事が同時進行的に進んでいくので、心構えをしていないとあわてて準備をすることになります。

全体の流れがわかれば、余裕をもって準備がはじめられるのではないでしょうか。こころにゆとりをもって是非家づくりの過程も楽しんでみてください。

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